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卖房后户口未迁出被诉违约,卖房后户籍可以不迁出吗

  近年来,因户口迁出引起的房屋买卖纠纷时常发生。当我们购买一套房子后,应该要先办理户口迁移,但是有些卖家则会选择迟迟不办理。从而就引起了相关的纠纷。

  一、卖房后户口未迁出被诉违约

  北京朝阳法院近日公开开庭审理并当庭宣判了一起因户口迁出问题引发的房屋买卖纠纷案。因被告在《北京市公安局户籍派出所设立公共户工作规定》出台后即积极配合将户口迁出至“公共户”,法院酌情降低了其违约金数额。据悉,该案被告系北京市第一批将户口迁入公共户的人员。

  2017年1月,倪先生与尹先生签订《存量房屋买卖合同》,约定倪先生购买尹先生所有的位于朝阳区团结湖东里的一处房屋,双方同时在《补充约定》中载明:甲方承诺于过户后365天内,向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口的迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将房屋相关户口迁出的,甲方应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金,并继续履行全部户口迁出义务。

  随后,倪先生依约全额支付了购房款,双方办理了房屋转移登记手续。但此后,尹先生却迟迟未将户口迁出。倪先生多次催促无果,遂将尹先生诉至法院,请求法院判令尹先生支付违约金40余万元。

  对此,尹先生表示,他之所以迟迟未将户口迁出,是因为受到相关政策的影响。尹先生称,办理完房屋转移登记手续后,他多次前往户口所在地派出所户籍科询问户口迁出事宜,但根据当时北京市户口迁移政策的规定,因他将房屋出售后名下再无其他房产,若将户口迁出将无处落户。今年6月7日,北京市公安局发布“公共户”落户实施办法。6月10日,尹先生就前往团结湖派出所申请办理了公共户迁入手续,并于次日将户口迁入公共户。

  尹先生认为,他已在能力范围内积极配合办理了户口迁出手续,此前未办理户口迁出是受政策限制,不属于违约。

  朝阳法院审理认为,双方于2017年签订房屋买卖合同,并约定了相关违约条款,在合同签订时,被告明知其所售房屋为名下唯一住房,应当预见到房屋出售后必然面临将户口迁出的问题,因此被告应当提前对北京市内户口迁移相关政策进行了解。因政策问题导致的户口无法迁出不属于无法预见或不可避免的客观情况,被告以此要求免除违约责任,法院不予支持。

  鉴于被告在北京市出台“公共户”政策后,第一时间向户籍管理机关提出申请,积极配合将户口迁出涉案房屋,故法院综合考虑被告违约程度、违约后的处理方式等情节,酌情降低了被告的违约金数额。

  最终,朝阳法院作出一审判决,判令被告支付原告逾期迁出户口违约金8万元。双方均表示回去考虑后再决定是否上诉。

  二、卖房后户籍可以不迁出吗

  如果不影响买方且买方同意的情况下可以暂时不迁出,不过一般人买房肯定是要迁户口的,所以往往都需要迁出来。在卖房前都需要准备好迁户口的工作,如果一直不迁的话可能会被强制迁出,目前没有全国范围内针对卖房后的户口问题解决的政策。

  三、买卖房屋没有过户法律保护吗

  受法律保护。但是购房协议属于债权范畴,受到合同法的保护,也就是说,可以要求卖方按照合同履行。但是买的房子因为还没有过户,所以不受物权法保护,也就是说这房子现在还是卖方的,卖方随时可以卖给别人。到时候,买方只能追究卖方的违约责任,拿不回房子,所以做好过户。

  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。

  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

  依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

  一般情况下,卖房后是要迁出户籍的,除非买卖双方对此有特别的约定。当我们在买房的时候也要特别注意户口迁出问题的相关政策。

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